5 công thức định giá bất động sản phổ biến hiện nay

Định giá bất động sản là quá trình xác định giá trị của một tài sản bất động sản, bao gồm đất đai và các công trình xây dựng trên đó. Quá trình định giá bất động sản thường được thực hiện bởi các chuyên gia định giá hoặc các nhà môi giới bất động sản. Trong bài viết dưới đây, BĐS Tuấn Nguyễn sẽ giới thiệu đến bạn 5 công thức định giá bất động sản chính xác nhất và ưu nhược điểm của từng công thức. 

Phương pháp thặng dư - Công thức định giá bất động sản

công thức định giá bất động sản

Phương pháp thặng dư được ứng dụng để đánh giá giá trị của bất động sản (BĐS) dựa trên mục đích sử dụng trong tương lai thay vì tình trạng hiện tại.

Phương pháp này trở nên hiệu quả khi BĐS chứa đựng giá trị tiềm tàng và giá trị này sẽ tăng lên đáng kể khi BĐS được phát triển. Đối tượng của phương pháp thặng dư có thể là đất trống hoặc đất có cấu trúc hiện tại nhưng cần phải được thay thế, cải tạo và phát triển với các cấu trúc mới hoàn toàn. Giá của BĐS (giá trị chưa phát triển) được xác định thông qua phương pháp thặng dư bằng cách trừ đi giá trị ước tính của sự phát triển và tất cả các chi phí liên quan, bao gồm cả lợi nhuận của nhà đầu tư.

Ưu điểm

  • Phù hợp với BĐS có tiềm năng phát triển và các dự án đầu tư.
  • Phương pháp đơn giản, dựa trên dữ liệu thị trường, giúp thuyết phục khách hàng.
  • Tạo cơ sở vững chắc trong việc tư vấn đầu tư thông qua mô tả quá trình đầu tư.

Nhược điểm

  • Khó khăn trong việc xác định giá trị sử dụng tối đa và tốt nhất.
  • Ước tính về chi phí và giá bán có thể biến động theo điều kiện thị trường.
  • Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm với sự biến động của ước tính chi phí và giá bán.
  • Không tính đến giá trị theo thời gian của đồng tiền, không đưa về cùng mặt bằng để đánh giá.

Phương pháp thu nhập 

công thức định giá bất động sản

Phương pháp thu nhập là cách tiếp cận để ước tính giá thị trường của bất động sản (BĐS), dựa trên thu nhập mà BĐS đó có thể tạo ra hoặc dự kiến sẽ tạo ra trong tương lai. Phương pháp này sử dụng cơ sở thu nhập ròng trung bình hằng năm từ BĐS, kết hợp với tỷ lệ thu hồi vốn cụ thể (tức tỷ lệ vốn hóa), để tính toán giá trị của tài sản. Phương pháp này thích hợp cho việc định giá BĐS có khả năng mang lại thu nhập đều đặn theo thời gian hoặc cho các BĐS thương mại-dịch vụ, công nghệ, nông nghiệp hoặc đất đai như một nguồn thu nhập.

Giá trị BĐS = Thu nhập ròng hàng năm từ BĐS / Tỷ suất vốn hóa

(Thu nhập ròng hàng năm từ BĐS bằng doanh thu hàng năm trừ đi chi phí phát sinh hàng năm.

Tỷ suất vốn hóa: Tỷ suất lợi tức kỳ vọng trong một năm so với tổng giá trị tài sản.)

Ưu điểm

  • Phương pháp thu nhập có công thức tính toán đơn giản, dễ hiểu.
  • Độ chính xác tương đối cao khi có thông tin chi tiết về các giao dịch và có thể so sánh được.

Nhược điểm

  • Yêu cầu điều chỉnh nhiều yếu tố như tuổi thọ, chất lượng, thời hạn thuê và thay đổi về giá thuê trong tương lai, đồng nghĩa với sự khó khăn trong việc thuyết phục khách hàng.
  • Đòi hỏi sự chuyên nghiệp và kinh nghiệm cao để xử lý và điều chỉnh dữ liệu phức tạp.
  • Dữ liệu giả định về dòng tiền trong tương lai có thể hạn chế.

Phương pháp lợi nhuận - Công thức định giá bất động sản

công thức định giá bất động sản

Phương pháp lợi nhuận là cách tiếp cận định giá Bất động sản (BĐS) dựa trên khả năng tạo ra thu nhập từ việc sử dụng tài sản đó. Phương pháp này thường được áp dụng cho các loại BĐS đặc biệt như rạp chiếu phim, khách sạn và các tài sản khác mà giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời từ hoạt động kinh doanh cụ thể. Ngoài ra, phương pháp lợi nhuận thường được sử dụng để xác định mức thuế.

Ưu điểm

  • Phương pháp lợi nhuận phù hợp với những BĐS có khả năng tạo ra thu nhập đáng kể.
  • Không yêu cầu ước tính giá trị cụ thể của BĐS, đặc biệt hữu ích khi định giá BĐS không có giao dịch trên thị trường hoặc có một mô hình kinh doanh đặc biệt.

Nhược điểm

  • Việc chỉ ước tính lợi nhuận có thể không phản ánh đúng mức thu nhập thực tế của tài sản.
  • Đối với những BĐS tích hợp vào một hoạt động kinh doanh cụ thể, xác định tỷ lệ đóng góp vào lợi nhuận tổng của BĐS có thể khó khăn, đòi hỏi kiến thức chuyên sâu về hoạt động kinh doanh đó.

Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí hay còn được gọi là phương pháp chi phí giảm giá hoặc thầu khoán, là một cách tiếp cận đối với định giá bất động sản (BĐS). Đây là phương pháp ước tính giá trị của các thành phần cấu thành BĐS (bao gồm thửa đất và nhà cửa) bằng cách đo lường chi phí để mua, xây dựng BĐS đó. Phương pháp này dựa trên giả định rằng giá trị thị trường của một BĐS có thể được ước tính bằng tổng chi phí đất và chi phí xây dựng, sau khi đã được khấu hao. Công thức đơn giản như sau:

Giá trị BĐS = Giá thị trường của lô đất + Chi phí tái tạo thay thế công trình trên đất – Giá trị hao mòn tích lũy

Ưu điểm

  • Phương pháp này thích hợp khi không có dữ liệu so sánh thị trường hoặc khi khó khăn trong việc dự báo thu nhập tương lai từ BĐS.
  • Tính toán đơn giản, phù hợp cho việc định giá BĐS sử dụng cho mục đích cụ thể như bảo hiểm hoặc đấu thầu.

Nhược điểm

  • Phương pháp này phụ thuộc vào sự thu thập dữ liệu thị trường, có thể gặp khó khăn trong việc thu thập thông tin cần thiết.
  • Chi phí của BĐS không luôn đồng nhất hoặc phản ánh chính xác giá trị thị trường, đặt ra thách thức trong quá trình định giá.
  • Việc ước tính hao mòn tài sản phụ thuộc nhiều vào sự đánh giá của người định giá BĐS.

Phương pháp so sánh trực tiếp - Công thức định giá bất động sản

Phương pháp so sánh trực tiếp là một cách tiếp cận đánh giá bất động sản dựa trên phân tích giá của các bất động sản tương đồng về nhiều yếu tố như loại hình, diện tích, hạng đất, hình dạng, loại đường phố, loại công trình và vị trí địa lý. Đánh giá được thực hiện bằng cách so sánh giá giao dịch thành công hoặc đang diễn ra trên thị trường vào thời điểm định giá.

Phương pháp này phù hợp khi định giá bất động sản ở những khu vực dân cư, đặc biệt là bất động sản để ở hoặc đất trống. Cũng như trong các khu vực thương mại - dịch vụ có tính đồng nhất như căn hộ, chung cư, nhà xây cùng kiểu và nhà kho cho thuê. Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên phân tích giao dịch thị trường và giả định về khả năng thay thế hàng hóa.

Ưu điểm

  • Áp dụng rộng rãi trong giao dịch mua - bán phổ biến trên thị trường.
  • Không đòi hỏi công thức hay mô hình phức tạp, dựa vào dữ liệu thị trường hiện có.
  • Phản ánh sự đánh giá của thị trường, tạo sự uy tín với khách hàng và cơ quan pháp lý.

Nhược điểm

  • Yêu cầu thông tin thị trường rõ ràng về giao dịch tương tự.
  • Dữ liệu thường mang tính lịch sử và khó đồng nhất.
  • Áp dụng khó khăn ở thị trường kém phát triển, thiếu cơ sở vững chắc và không thuyết phục.

Lời kết

Việc lựa chọn công thức định giá bất động sản phù hợp sẽ không dễ dàng, đòi hỏi sự hiểu biết sâu sắc về tình hình thị trường cũng như khả năng đánh giá toàn diện của từng phương pháp. Sự linh hoạt trong việc kết hợp các phương pháp cũng là chìa khóa quan trọng để có một kết quả định giá chính xác và thuyết phục. Với bài viết trên của BĐS Tuấn Nguyễn, hy vọng rằng bạn sẽ có cái nhìn tổng quan về cách định giá bất động sản, từ đó hỗ trợ quyết định thông minh trong lĩnh vực đầy thách thức này.