Phân biệt đất thổ cư và đất vườn - Điều kiện để đất vườn lên đất thổ cư

Sự hiểu biết rõ ràng về đất thổ cư và đất vườn là điều kiện quan trọng để đưa ra những quyết định đúng đắn trong quá trình đầu tư và sử dụng đất đai. Mặc dù cả hai loại đất này đều góp phần quan trọng vào cấu trúc đô thị và nông thôn, nhưng chúng đặt ra những yêu cầu và điều kiện sử dụng khác nhau. Hãy cùng BĐS Tuấn Nguyễn tìm hiểu sự khác biệt giữa đất thổ cư và đất vườn, cũng như điều kiện để đất vườn có thể lên đất thổ cư.

1. Phân biệt đất thổ cư và đất vườn

Để phân biệt giữa đất thổ cư và đất vườn không còn là điều xa lạ đối với những người kinh doanh bất động sản hoặc đã có kinh nghiệm trong giao dịch mua bán đất. Tuy nhiên, ít ai thực sự hiểu rõ về khái niệm và mục đích sử dụng của hai loại đất này. Vậy làm thế nào chúng ta có thể phân biệt đất thổ cư và đất vườn?

Đất thổ cư

Thuật ngữ "đất thổ cư" thường được hiểu một cách đơn giản là đất dành cho mục đích xây dựng nhà ở. Trong Luật đất đai của Việt Nam, chúng ta thường không gặp thuật ngữ "đất thổ cư" mà thay vào đó là "đất ở." Mặc dù vậy, trong thực tế giao tiếp, người dân vẫn thường sử dụng thuật ngữ "đất thổ cư" để mô tả đất dành cho xây dựng nhà cửa.

Theo Luật Đất đai, không có một loại đất cụ thể được gọi là "đất thổ cư." Thay vào đó, chúng ta có thể hiểu rằng đất thổ cư là một cách gọi thông thường của người dân để mô tả đất ở, bao gồm đất ở tại đô thị (OĐT) và đất ở nông thôn (ONT). Nói một cách chính xác hơn, đất thổ cư là một thuật ngữ thuận tiện và thông dụng trong giao tiếp hàng ngày, mặc dù không có định nghĩa chính thức trong pháp luật.

Khi sở hữu đất thổ cư, cá nhân và hộ gia đình có quyền sử dụng không xác định thời hạn và ổn định lâu dài, theo quy định tại Khoản 1 Điều 125 của Luật Đất đai 2013. Mang lại sự an ninh và ổn định cho những người sở hữu, giúp họ yên tâm về quyền lợi của mình.

Đất vườn 

Ngược lại, đất vườn là một khái niệm không xuất hiện trong quy định của Luật Đất đai, nhưng có thể hiểu rằng nó bao gồm đất được sử dụng để trồng cây hàng năm, cây lâu năm và đôi khi kết hợp với đất ở (đất thổ cư) trên cùng một thửa đất.

Điểm đặc biệt của đất vườn so với đất thổ cư là nó chỉ được phép sử dụng cho mục đích trồng cây lâu năm và cây hoa màu, không thể sử dụng để xây dựng nhà ở. Điều này tạo ra sự phân biệt rõ ràng giữa hai loại đất và quy định rõ ràng mục đích sử dụng của chúng.

Đặc biệt, đất vườn có thể nằm liền kề với đất thổ cư, cùng thửa đất hoặc được phân tách thành các thửa đất riêng biệt. Tuy nhiên, đến nay, vẫn chưa có định nghĩa chính xác về việc đất vườn thuộc loại đất nông nghiệp hay đất phi nông nghiệp, đây vẫn là một vấn đề đang được thảo luận và nghiên cứu trong lĩnh vực quản lý đất đai.

2. Điều kiện để đất vườn lên đất thổ cư là gì?

Để xây nhà trên đất vườn, bạn cần thực hiện quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở hay còn được gọi là đất thổ cư. Việc này đòi hỏi phải tuân theo các quy định và điều kiện cơ bản được quy định bởi pháp luật.

Theo quy định tại Điều 57, Khoản 1 của Luật Đất đai 2013, để thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cần phải có sự phê duyệt từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Các trường hợp cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất

a) Chuyển đất từ việc trồng lúa sang việc trồng cây lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang việc nuôi trồng thủy sản nước mặn, làm muối và nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất từ rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất từ nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

Theo Điều 52 của Luật Đất đai 2013, quy định về cơ sở để thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Cơ sở để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 

a) Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

b) Nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.

Vì vậy, để hộ gia đình hoặc cá nhân có thể chuyển từ đất vườn sang đất ở, cần phải đáp ứng đồng thời hai điều kiện sau đây:

• Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện phải được phê duyệt và chỉ khi được phép từ cấp huyện, việc chuyển đổi sang đất ở mới có thể thực hiện (trừ trường hợp không được phép).
• Có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, đồng thời tuân thủ các quy định và thủ tục của cơ quan quản lý địa phương.

Khi chuyển đất vườn thành đất thổ cư (đất ở), người thực hiện phải đệ trình đơn xin phép cho UBND cấp huyện và quá trình chuyển đất chỉ được thực hiện khi có quyết định chính thức từ UBND cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tự ý thay đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở có thể bị phạt tiền và yêu cầu phải khôi phục lại tình trạng ban đầu.

Lời kết

Hy vọng rằng thông qua bài viết của BĐS Tuấn Nguyễn, bạn đã có cái nhìn rõ ràng hơn về sự khác biệt giữa đất thổ cư và đất vườn, cũng như những điều kiện quan trọng cần đáp ứng để đất vườn có thể được nâng cấp thành đất thổ cư. Sự hiểu biết vững về các loại đất này không chỉ giúp bạn đưa ra quyết định đầu tư chính xác mà còn bảo vệ quyền lợi và giá trị của tài sản bất động sản.