Quy trình thẩm định giá bất động sản sẽ được diễn ra thế nào

Trong lĩnh vực bất động sản, quy trình thẩm định giá đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị chính xác của một tài sản. Việc này không chỉ là một bước quan trọng trong các giao dịch mua bán, cho vay hay định giá tài sản, mà còn đóng góp quan trọng vào quyết định đầu tư và quản lý tài sản. 

Theo thông tư 28/2015/TT-BTC, ngày 06 tháng 03 năm 2015, quy định về quy trình thẩm định giá bất động sản Việt Nam, được thực hiện qua các bước sau.

Bước 1: Xác định thông tin tổng quát 

Đầu tiên, trong quy trình thẩm định giá bất động sản là cần xác định thông tin tổng quát về tài sản cần định giá và xác định giá thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở cho định giá.

Đặc điểm cơ bản của tài sản cần thẩm định giá

Đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá giá trị của tài sản tại thời điểm thẩm định. Trong trường hợp xảy ra những hạn chế trong việc xác định những đặc điểm này, thông tin này cần được chi tiết và báo cáo kết quả thẩm định giá cũng như chứng thư thẩm định giá phải nêu rõ những giới hạn đó.

Đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá

Đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá bao gồm khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết.

Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá 

Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá được xác định dựa trên các văn bản yêu cầu thẩm định giá từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc văn bản đề nghị thẩm định giá từ phía khách hàng thẩm định giá hoặc thông qua hợp đồng thẩm định giá. Các mục đích và thời điểm này phải được mô tả chi tiết trong hợp đồng thẩm định giá, báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.

Thẩm định viên cần thực hiện các cuộc trao đổi cụ thể với khách hàng để xác định rõ mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá, đảm bảo rằng chúng phù hợp với mục đích sử dụng cuối cùng của chứng thư thẩm định giá.

Cơ sở giá trị của thẩm định giá 

Thẩm định viên dựa trên mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật và tình hình thị trường của tài sản để xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường của tài sản. 

Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt 

Thẩm định viên có thể đưa ra giả thiết khi thông tin về tài sản còn hạn chế và những hạn chế này có thể ảnh hưởng đến quá trình ước tính giá trị tài sản. Điều này có thể bao gồm hạn chế về thông tin pháp lý, đặc điểm kỹ thuật của tài sản hoặc các thông tin khác có thể ảnh hưởng đến quá trình định giá. Giả thiết đặc biệt là giả thiết về tình trạng thực tế của tài sản khác với thông tin có sẵn tại thời điểm thẩm định giá. 

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá - Quy trình thẩm định giá bất động sản

Trong quá trình lập kế hoạch thẩm định giá, cần xác định rõ phạm vi công việc, nội dung và tiến độ thực hiện từng bước. Kế hoạch bao gồm:

Xác định mục tiêu và nội dung công việc

Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung cụ thể của công việc thẩm định giá.

Xác định phương thức thực hiện và dữ liệu cần thiết

Xác định cách thức thực hiện thẩm định giá và dữ liệu cần thiết như thông tin thị trường, tài sản cần định giá và tài sản so sánh.

Phát triển nguồn tài liệu và xây dựng tiến độ

• Xác định và phát triển nguồn tài liệu đáng tin cậy, kiểm chứng thông tin từ nghiên cứu hồ sơ và tài liệu về tài sản.
• Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu.

Tổ chức thực hiện và phân bổ nguồn lực

• Lập phương án phân công cho thẩm định viên và các cán bộ hỗ trợ theo yêu cầu của khách hàng.
• Đảm bảo áp dụng quy trình kiểm soát chất lượng thẩm định giá của doanh nghiệp.

Xác định nội dung công việc cho chuyên gia tư vấn (Nếu có)

Đề xuất nội dung công việc cần thuê chuyên gia tư vấn, nếu có, để hỗ trợ quá trình thẩm định giá.

Bước 3: Khảo sát thực tế và thu thập thông tin

Để hỗ trợ quy trình thẩm định giá bất động sản, việc khảo sát thực tế và thu thập thông tin là quan trọng. Thông tin cần được thu thập bao gồm:

Thông tin từ khách hàng

Xác định thông tin cung cấp bởi khách hàng, bao gồm mục đích sử dụng, yêu cầu cụ thể và các thông tin khác có liên quan đến tài sản.

Kết quả khảo sát thực tế

Thu thập thông tin từ kết quả khảo sát thực tế về tình trạng hiện tại của tài sản, bao gồm đặc điểm kỹ thuật và những yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá trị.

Thông tin giao dịch mua bán tài sản

Xem xét thông tin từ các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường để đánh giá giá trị thực tế của tài sản trong ngữ cảnh thị trường hiện tại.

Thông tin từ phương tiện truyền thông và cơ quan quản lý

Sử dụng thông tin từ các phương tiện truyền thông địa phương, trung ương và các cơ quan quản lý nhà nước để có cái nhìn tổng quan về tình hình thị trường và các vấn đề liên quan.

Thông tin về tính pháp lý và quy hoạch

Nghiên cứu văn bản liên quan đến tính pháp lý, quy hoạch và quyền sở hữu để hiểu rõ về các hạn chế và đặc điểm của tài sản.

Thẩm định viên chịu trách nhiệm kiểm chứng thông tin để đảm bảo tính chính xác và độ tin cậy trước khi sử dụng trong quá trình phân tích. Nếu có bất kỳ nghi ngờ hoặc thiếu sót nào trong tài liệu khách hàng cung cấp, thẩm định viên cần yêu cầu bổ sung hoặc xác minh thêm thông tin. 

Bước 4: Phân tích thông tin - Quy trình thẩm định giá bất động sản

Sau khi hoàn thành quá trình thu thập thông tin, bước tiếp theo là phân tích thông tin liên quan đến tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh. Quá trình này nhằm đánh giá tác động của các yếu tố khác nhau đối với kết quả thẩm định giá cuối cùng. Các hoạt động cụ thể bao gồm:

Phân tích đặc điểm của tài sản

Xem xét chi tiết về các đặc điểm kỹ thuật và hình thức của tài sản, đánh giá cách những yếu tố này ảnh hưởng đến giá trị.

Phân tích thông tin thị trường

Đánh giá tình hình thị trường bao gồm cung-cầu, thay đổi chính sách và pháp luật, tiến triển trong lĩnh vực khoa học và công nghệ và các yếu tố khác có thể tác động đến giá trị tài sản.

Phân tích sử dụng tài sản

Xác định cách tốt nhất và hiệu quả nhất để sử dụng tài sản, đồng thời đánh giá tác động của việc sử dụng đối với giá trị tài sản.

Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá

Lời kết

Qua bài viết trên của BĐS Tuấn Nguyễn, việc hiểu rõ và áp dụng đúng quy trình thẩm định giá bất động sản không chỉ quan trọng đối với các chuyên gia thẩm định, mà còn đối với những người tham gia thị trường bất động sản để đảm bảo quyết định và giao dịch của họ dựa trên cơ sở thông tin chính xác và minh bạch.